Die Familien-Immobiliengesellschaft achtsam in die nächsten Hände übergeben

Wie arbeiten Familienimmobiliengesellschaften auf eine nachhaltige Nachfolgelösung hin? Was ist auf diesem Weg zu beachten? Dies sind wichtige Fragen, wenn das Ziel einer fairen und professionellen Übergabe in die nächsten Hände angestrebt wird. Eine sorgfältige Vorgehensweise, besonders in Softfaktoren, wie z.B. das Beachten von Bedürfnissen und Zielen jedes Beteiligten, führen zu einer nachhaltigen Nachfolgeregelung. Eine Auswahl an Nachfolgeoptionen steht dann zur Verfügung.

08.10.2019

Um in die Nachfolgeregelung starten zu können, ist es hilfreich, sich über die vorliegenden Fakten einen Überblick zu verschaffen. Da ist zum einen die sachliche Ausgangslage, die Familie als Gruppe von natürlichen Personen. Sie besitzt Anteile an der Gesellschaft, deren Hauptzweig das Investieren in Immobilien ist. In diesem familiären Anlagegefäss spielen zum anderen auch Themen wie Liebe, Geld und Rollenkonflikte eine durchaus grosse Rolle.

Dilemma Familie und Unternehmen
Wo im blutsverwandten Umfeld der emotionale Zusammenhalt das Bindemittel darstellt, steht im Unternehmen das Vermögen im Mittelpunkt. Schon dies kann bei einzelnen Personen zu Zielkonflikten führen. Die Lage wird noch komplexer, wenn man berücksichtigt, dass die Familienmitglieder im Unternehmen oftmals verschiedene Hüte tragen, um ihren Rollen als Aktionär, Verwaltungsrat, Geschäftsführer, Mutter, Bruder, Tochter etc. gerecht werden zu können. Verkörpert eine Person gar Auftraggeber und -nehmer gleichzeitig, bedeutet dies eine enorme Herausforderung, im Sinne der ganzen Familie interessenskonfliktfrei zu handeln.

Jede Nachfolgeregelung ist einzigartig
Faktoren wie Branche, Unternehmensgrösse, Marktsituation, Unternehmensfitness und Engagement der beteiligten Personen machen jede Nachfolgeregelung immer wieder zu einem Unikum. Je mehr eine Familie die Gesellschaft beeinflusst und umgekehrt die Familie von der Gesellschaft abhängig ist, desto stärker steigt die Schwierigkeit der Aufgabe. Die verwandten «Teilhaber» bilden eine Art Schicksalsgemeinschaft mit individuellen Interessen, Bedürfnissen und Zielen. Selbst für externe Begleiter, welche vor allem in Familienunternehmen eine empfehlende Unterstützung sind, ist die Nachfolgeregelung immer aufs Neue eine spannende Herausforderung.

Stefan Born, Leiter des Raiffeisen Unternehmerzentrum Baar (RUZ) Begleiter von Unternehmen unter anderem in Nachfolgefragen, sieht den zentralen Punkt bei der Nachfolgereglung folgend: «Lösungen gibt’s bei mehreren Parteien immer nur auf der Ebene der Interessen und Bedürfnisse - nicht auf der Themenebene.»

Interessen und Bedürfnisse des Einzelnen – ein Kernthema
Bedürfnisse und Interessen zu erarbeiten, beansprucht die Familie jedoch besonders. Hier öffnet sich eine manchmal unsichtbare Seite des Menschen, die im unternehmerischen Umfeld nicht immer gleich viel Platz vorfindet. Oftmals ist man damit gar nicht vertraut, auf dieser Ebene zu verhandeln. Es ist Neuland und wird häufig erst betreten, wenn man mit dem üblichen Vorgehen nicht mehr weiterkommt.

So ist es üblich, dass die Nachfolgeregelung «klassisch» im Kopfe des Unternehmers anfängt. Stefan Born beschreibt die Situation so, dass der Weitergebende oftmals seinen Plan habe, dieser jedoch meist nicht funktioniere, wenn die ganze Familie nicht einbezogen werde. Hier brauche es die Kompetenz des externen Begleiters. «Es gibt nichts anderes,» so Stefan Born, «du musst die Leute in den gleichen Raum bringen, an den gleichen Tisch. Moderation geschieht durch einen Externen, der nicht die gleichen Emotionen mitbringt, wie die der Familienmitglieder. Ich hole bei jeder Person Interessen, Bedürfnisse und Emotionen ab, stelle hypothetische Fragen, lasse mir Antworten geben. Hier kann es auch mal laute Worte oder Tränen geben. Dies ist alles Teil des Prozesses. Und nur so finden wir bei komplexen Ausgangslagen Lösungen, die am Ende die Bedürfnisse und Interessen aller Beteiligten berücksichtigen.»

Gleichwertigkeit und Generativität verbinden Gegensätze
Ein wichtiger Rahmen in der Nachfolgeregelung ist die Gleichwertigkeit aller Familienmitglieder. Durch bewusste oder unbewusste Handlungen kann diese leicht aus dem Lot fallen. Der Wille zur Kooperation spielt hier eine grosse Rolle, damit jeder Teilhaber die Chance hat, sein Gedankengut zu äussern und dieses respektvoll angenommen wird. Durch die Gleichstellung der beteiligten Parteien entsteht eine faire Transparenz, welche wiederum Klarheit bezüglich des Übergangsprozesses mit sich bringt.

Ein besonderes Desiderat stellt im Nachfolgeprozess die Berücksichtigung der Generativität dar. Die in diesem Kontext angenommene Fähigkeit auf Menschen einer anderen Generation einzugehen und ihre Anliegen in die Entscheidungsfindung einzubinden, fordert ein hohes Mass an gegenseitiger Wertschätzung und Achtung. Die Übergabe von der einen zur nächsten Generation ist schliesslich geprägt durch gegensätzliche Sichtweisen, Führungsstile und eine unterschiedliche Arbeitsmentalität. Damit daraus die passende Nachfolgeoption eruiert werden kann, gilt es hier besonders die verschiedenen Vorstellungen aufeinander abzustimmen. Dies kann z.B. in einer Familiencharta festgehalten werden. Die Familiencharta bildet auch eine gute Grundlage für den rechtlich verbindlichen Aktionärbindungsvertrag (ABV), wie in der untenstehenden Grafik zusammenfassend dargestellt wird.

Kommt die Familie auf diesem Weg des intensiven und gründlichen Austauschens in die Entscheidungsphase, stehen ihr diverse Lösungsvarianten zur Auswahl bereit.

Gemeinsame Wege der Weiterführung
Bei management- und führungsbezogener Nachfolgeregelung kann die Leitung des Unternehmens aus familieneigenen Mitgliedern oder Marktbewerbern besetzt werden. Dieser Punkt erfordert innerhalb der Familie Klärung und Bewusstheit über mögliche Konsequenzen hinsichtlich der nachhaltigen Zukunft, denn das Handeln im Unternehmen hat auch immer innerhalb der Familie einen Einfluss auf die Beziehungen. Um dem langfristigen Erhalt und der Steigerung des Familienvermögens nicht entgegenzuwirken, bildet die Nachfolgeregelung eine familiäre sowie strategische Kernaufgabe. Führungs- oder Managementfehler zeichnen sich bei Immobilienportfolien oft deutlich verzögert ab. Man bedenke, dass Renditeimmobilien in der Schweiz meist in einem Lebenszyklus von 100 Jahren gerechnet werden. Damit die Schritte nachhaltig und im Sinne der ganzen Familie gemacht werden, empfiehlt es sich deshalb, den Weg mit externer Unterstützung zu beschreiten.

Neuorientierung – getrennt eine neue Richtung einschlagen
Kommt es zu einer Trennungsnachfolgelösung, empfiehlt es sich frühzeitig für die rechtlichen sowie steuerlichen Belangen einen Anwalt und oder Steuerexperten beizuziehen. Wird eine Trennung angestrebt, erfolgt dies oftmals mittels einem Aktienverkauf (Share Deal). Dies kann je nach prozentualem Anteil der verkauften Aktien zu einer wirtschaftlichen Handänderung führen, welche Handänderungssteuern und Grundstückgewinnsteuern auslösen können. Die genauen Voraussetzungen sind kommunal verschieden und zu prüfen.

Besteht das Interesse, unabhängig von der Familiengesellschaft in Immobilien zu investieren, kann eine Abspaltung / Aufspaltung vorgenommen werden, welche dann nach dem Fusionsgesetz geregelt ist. Dies entspricht einer Vermögensübertragung auf eine andere Gesellschaft und kann unter bestimmten Bedingungen sogar steuerfrei vorgenommen werden. Es empfiehlt sich dies kommunal zu prüfen. Die Steuern sind in diesem Fall nur aufgeschoben, was dazu führt, dass es nicht zur Liquiditätsverminderung kommt, wenn die latenten Steuern aufgelöst werden.

Es gibt auch eine Möglichkeit, die Gesellschaft an eine kodierte Immobiliengesellschaft zu verkaufen und den Ausgleich in liquiden Mitteln, als Aktien der kodierten Gesellschaft oder gemischt zu erstehen. Hier entsteht so eine Flexibilität, die der Nachfolge ermöglicht, individuell die Zukunft zu gestalten.

In grösseren Immobiliengesellschaften gäbe es zwei zusätzliche Optionen: Die Gründung einer Stiftung, um steuerliche Vorteile zu schaffen oder der Börsengang (IPO). Diese Optionen gelten jedoch nicht als alltagsüblich.
Jede Variante kann jedoch erst dann beschritten werden, wenn wie einleitend, die Bedürfnisse und Interessen eingehend zusammen geklärt sind.

Immer wiederkehrender Prozess
Die faktisch basierenden Nachfolgeoptionen können mit den richtigen Fachexperten zeitnah gelöst werden. Menschliche Aspekte fordern mehr Zeit. Stefan Born sagt dazu: «Menschen wollen Beziehungen, dies ist ein Urbedürfnis. Menschen wollen Wertschätzung. Menschen wollen wahrgenommen werden in ihren Interessen und Bedürfnissen. Wenn man dies allen Beteiligten zukommen lässt, gelingt fast immer eine gute und dauerhafte Lösung.» Gelingt es der Familie in eine gemeinsame Richtung zu schreiten und kommen sie auf einen gemeinsamen Nenner, mit dem sich alle nachhaltig identifizieren können, ist es für diese Nachfolge geschafft. Es lohnt sich über die Generationen hinweg zu denken, damit auch die Nachkommen in der Zukunft ihren Weg finden. Auch sie werden eines Tages vor der Frage stehen, wie sie eine gute Nachfolge lösen können. Bestenfalls helfen die aufgestellten Regelwerke dabei. Egal was für Regelwerke erstellt werden, die Zukunft funktioniert über die Gleichwertigkeit und den Einbezug der ganzen Familie mit allen Bedürfnissen und Zielen.

Angaben zum Autor

Daniel Föllmi, föllmi & partner gmbh. Dieser Artikel entstand im Rahmen des MAS Immobilienmanagement an der Hochschule Luzern

Nachfolgeoptionen als Folge von Bedürfnissen und Zielen (Quelle: Daniel Föllmi)